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Sábado, 20 de julio del 2019

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Ley hipotecaria: qué necesitas saber si tienes una hipoteca o buscas una

Ley hipotecaria: qué necesitas saber si tienes una hipoteca o buscas una

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Vivienda

HIPOTECAS

Maria Valero

María Valero (iAhorro)

Se puede decir que la nueva norma se asienta en tres pilares: información, tiempo y dinero. Más información precontractual, más tiempo para consultar dudas antes de la firma y más tiempo antes de ejecutar una hipoteca; y menos costes a asumir por parte del hipotecado. En palabras de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com “ahora el cliente estará más y mejor informado, lo que le convertirá en un solicitante de hipoteca más responsable”.

Lo cierto es que, aunque la Ley no tiene efecto retroactivo, sí afectará a aquellos hipotecados que tengan un contrato anterior a la entrada en vigor de la ley cuando el préstamo hipotecario sea objeto de novación o de subrogación una vez la ley está en vigor.

Sin duda, conviene conocer todas las novedades que trae consigo la nueva norma tanto para los ya hipotecados como para los que estén en proceso de búsqueda de un préstamo hipotecario.

Más información y mayor protección al hipotecado

Son dos los nuevos documentos precontractuales que el cliente recibirá: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que sustituye a la FIRPE, es la oferta vinculante y personalizada del préstamo hipotecario. En ella aparecen todas las características de la hipoteca refiriéndose a la persona concreta y a la operación en cuestión, y tiene una validez de 10 días.

Y, por otro lado, la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) que recoge toda aquella información que sea relativa a las cláusulas que se aplicarán en el contrato de la hipoteca.

Se prohíben las cláusulas suelo definitivamente. Tras muchas sentencias en las que han sido declaradas abusivas, se elimina la posibilidad de insertarlas en cualquier contrato de préstamo hipotecario. Así, el hipotecado puede beneficiarse de las bajadas del euríbor, aunque nunca será menor al 0% aunque el euríbor esté en negativo.

También, se regula la comercialización de productos vinculados como planes de pensiones, seguros de hogar y/o vida, o tarjetas entre otros. La venta de estos productos se permite cuando se trate de un beneficio para el cliente y este beneficio quede demostrado. También se permite la comercialización de productos que garanticen saldar la deuda, aunque en este caso, la entidad queda obligada a aceptar un producto que el cliente presente como alternativa si sus características y condiciones son iguales que las que la entidad ofrecía.

Una medida más de protección se presenta en caso de impago de cuotas y ejecución de la hipoteca. Antes de la ley, la entidad podía ejecutar la hipoteca e iniciar un proceso de desahucio ante el impago de una sola cuota. Ahora la banca no podrá ejecutar la hipoteca hasta que no se produzca el impago de 12 cuotas o del 3% del capital de la hipoteca en caso de que se produzca durante la primera mitad del tiempo de la hipoteca y de 15 cuotas o el 7% cuando se produzca en la segunda mitad de la vida del préstamo hipotecario.

El cliente no pagará gastos, únicamente la tasación

Una parte muy importante de esta nueva normativa es la relativa a los gastos a la hora de constituir una hipoteca. Ahora el hipotecado solo hará frente a los gastos de tasación y será la banca la que asuma el resto. “La información será más clara, lo que supone un gran beneficio, pero no olvidemos que, en cuanto a costes, con la nueva ley sale ganando el cliente hipotecario ya que solo tendrá que asumir el gasto de tasación y será el banco quien asuma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notaría, de registro y de gestoría” apunta Simone Colombelli.

Además, en cuanto a costes es destacable que cambiar de banco para conseguir así una hipoteca mejor no tendrá costes, o lo que es lo mismo, la subrogación es gratis para el titular de la hipoteca. El cliente no tendrá que pagar nada ni hacerse cargo de ningún gasto por realizar una subrogación. En palabras de Simone Colombelli, “que la subrogación no suponga ningún coste facilita que el cliente busque y encuentre oferta hipotecaria más atractiva para sus intereses y necesidades y en este punto el servicio de iAhorro es de gran ayuda al poder comparar entre la oferta del mercado”.

En lo relativo a las comisiones por amortización anticipada, se reducen las comisiones máximas a aplicar. En las hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima será del 2% cuando se produzca en la primera mitad del préstamo y del 1,5% si ocurre en la segunda mitad. En las hipotecas a tipo variable, es de 0,25% si se produce en los 3 primeros años del préstamo y del 0,15% si es en los 5 primeros.

El papel del notario aumenta

El notario tendrá un papel más relevante, si cabe, en el proceso de firma del préstamo hipotecario. El cliente puede elegir de forma libre al notario al que quiera acudir y serán dos veces las que el cliente acuda a la notaría. La primera, hasta 10 días antes de la firma para que el notario pueda explicarle todos los aspectos y dudas sobre la hipoteca. Para ello, la entidad está obligada a enviar toda la documentación relativa al préstamo con 10 días de antelación a la firma al notario y éste deberá haberla verificado y comprobado.

Es entonces cuando el cliente puede preguntar sobre todo aquello en lo que albergue dudas y el notario deberá responder desde la imparcialidad y partiendo desde un buen conocimiento del contrato. De este modo, podrá poner en conocimiento del cliente cuáles son sus obligaciones y cuáles son sus derechos frente a la hipoteca. Tras la visita, el notario redactará un acta por el que dejar reflejado que el cliente ha sido informado de todo y respondidas todas sus preguntas. Tras esta primera visita, llegará la segunda, para el momento de la firma.

Todas estas novedades se traducen principalmente en una mayor protección para el hipotecado y menores costes a la hora de formalizar una hipoteca. Está por ver si con la entrada en vigor se producen movimientos en cuanto a subidas en los tipos de interés de los préstamos hipotecarios por parte de las entidades.

María Valero (iAhorro.com)

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