Así es el método alternativo que pretende solucionar el problema de pymes y autónomos con los alquileres

La crisis del coronavirus está poniendo en aprietos a pymes y autónomos que alquilan locales. Desde TrueBroker enumeran algunas opciones para hacer frente a este problema

Vista general de un restaurante en primera línea de playa en El Perelló (Valencia) cerrado a causa de la crisis sanitaria del coronavirus durante vigésimo octavo día del estado de alarma decretado por el Gobierno.

Vista general de un restaurante en primera línea de playa en El Perelló (Valencia) cerrado a causa de la crisis sanitaria del coronavirus durante vigésimo octavo día del estado de alarma decretado por el Gobierno. // Kai Försterling (EFE)

Gestión Empresarial

IMPACTO DEL CORONAVIRUS

Héctor Chamizo

Héctor Chamizo

Muchos pequeños empresarios desarrollan su negocio en locales alquilados y no encuentran una solución que pueda limar estos costes que, a la postre, pueden provocar que tengan que bajar la persiana. 

Es el caso de R. G. pequeño empresario madrileño que tiene un pequeño local vinculado al negocio de la restauración: “Se ha parado todo… He tenido que declarar el cese de actividad, pero al no estar hipotecado no tengo la ayuda del Gobierno y tengo que asumir el coste del alquiler o incluso puedo verme abocado al impago si no llegamos a una solución específica”, alerta con preocupación.

Sin embargo, ante este escenario tan complejo, comienzan a surgir iniciativas para que arrendatario y arrendador puedan encontrar una resolución satisfactoria. Una de ellas la ha puesto sobre la mesa TrueBroker, empresa madrileña inmobiliaria especialista en el mercado minorista y que está trabajando para ofrecer alternativas ante este panorama tan complejo.

¿Qué posibilidades hay para resolver estos problemas entre dos partes? Según comenta Roxana Ionita, directora eSite de Marketing de TrueBroker, hay dos: “La primera, flexibilizando las rentas actuando sobre la renta flexibilizándola según midamos la evolución del consumo real de la calle mes a mes y conseguir la renta máxima sostenible posible para alcanzar acuerdos sin estrés, pudiendo rebajar rentas a los arrendatarios y a los propietarios recuperarlas sin perder dinero”.

La segunda: “incrementando los ingresos, usando y explotando los locales de una forma distinta por parte de los arrendatarios con el permiso de los propietarios que permitiría que los arrendatarios consiguieran ingresos extras que no hiciera falta rebajar o rebajarla menos la renta al propietario”, añade.

Comunicación bilateral entre las partes

Implementar todo el proceso puede ser lo más complicado. Por eso, la compañía se centra primero en escuchar las necesidades de ambas partes, para poder proponer varios escenarios caso a caso sobre la renta durante el cierre. 

“El decreto, no da solución alguna al problema de los locales comerciales, y hay que entender que ningún medida legislativa va a ser capaz de dar una solución suficientemente rica para adaptarse a cada caso como requiere esta situación, y hay por igual, en la ley, defensa jurídica para exigir el pago de los alquileres como para defender lo contrario”, destaca Ionita.

En este sentido, la propuesta de la empresa es que las rentas no abonadas puedan ser recuperadas. Tras reabrirse los negocios el bróker medirá mes a mes para ayudar a las partes a modular la renta a la situación real, adaptándose a una nueva realidad que irá modulándose en los próximos meses y que ninguno conoce. 

Y, además, contempla la posibilidad de medir un rebote al alza en el consumo en el valor, que permita entonces a los propietarios recuperar las concesiones de rentas, no obligando a las partes a que los acuerdos que tomemos ahora, bajo incertidumbre, condicionen las futuras, o les impida alcanzar el escenario óptimo. 

También permite, tras la reapertura, detectar qué parte de las caídas de las ventas de los arrendatarios son ajenos al valor comercial inmobiliario, y poder también, si se desea, pactar soluciones distintas, incluido permitir una renta por debajo del valor para el arrendatario a cambio de dos concesiones, que van a permitir al propietario aumentar sus ingresos totales. Esta solución también permitiría que se pudieran alquilar los locales que hoy están vacíos o los que quedarán vacíos, porque permitiría una renta sostenible, con posibilidad de mejora siguiendo la recuperación del valor.

“Necesitamos conquistar un territorio nuevo y distinto que el de la negociación tradicional y la ley per se no van a poder”, asegura Ionita. A su modo de ver, hay que cambiar la visión del uso de la ley que consiste en confrontar intereses, para pasar a una visión de arbitraje que permita ganar a ambas partes, y así poder innovar y evolucionar, haciendo entender a ambas partes que no solo no son figuras antagónicas, sino que les afecta a ambas las mismas preocupaciones en el mismo sentido. “Hay una forma distinta de afrontar este reto, que es juntos, por puro interés”, enfatiza.

La base del método alternativo

¿Cuáles son los otros elementos distintivos de su método? Según Ionita, no se basa solo en la buena fe, sino en una propuesta capaz de generar confianza, gracias a ser capaces de medir mes a mes para conseguir el punto óptimo para ambas partes con más facilidad y menos estrés. 

“Eso se hace gracias a que hace años definimos conceptos, diferenciando qué es un peatón de lo que es un consumidor y que son cosas distintas, creando un método para medirlo”, afirma.

Por eso, definieron  cuál era el verdadero valor de un local y cómo se podía medir. “Establecimos un método y un equipo para medir creando un modelo matemático gracias al que podemos saber en qué momento se está produciendo la recuperación y dónde está el punto de encuentro de cada parte, así como, mostrarles cuál es su posición óptima con respecto al mercado”, explica. 

Con ello, les permite reequilibrar las rentas compensándolas, según evolucione el mercado, y recuperarlas a medida que se recupere el consumo real en cada calle. “Flexibilizar variando la renta a favor de ambas partes no estando supeditadas a las ventas del arrendatario, sino de la evolución del consumo de la calle”, dice. 

De este modo, en el caso de que los inquilinos necesiten una ayuda adicional a la evolución de la calle, se podrá detectar y dársela a cambio de un bonus económico o contractual, entregando a cambio concesiones que el propietario puede monetizar por otras vías, tal y como aseguran desde la empresa.

En esta línea, desde la compañía exponen que usaron la misma técnica para renegociar los contratos de la marca de moda Diesel y Starbucks en la calle Fuencarral, el año pasado con buenos resultados. “Gracias a nuestras mediciones pudimos demostrar a un inversor extranjero cual era el verdadero valor real del inmueble, que el mercado no era capaz de justificar”, concreta Ionita.

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