El inmobiliario en las crisis: la fotografía del sector en 2008 vs. 2020

El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 hizo que comenzara una crisis financiera que destruyó miles de empleos

El principio de la pandemia afectó al sector de la construcción con fuerza

El principio de la pandemia afectó al sector de la construcción con fuerza // EUROPA PRESS

Empresarios

CRISIS CORONAVIRUS

Marta Gracia

Marta Gracia

En algo más de una década España se ha visto inmersa en dos crisis económicas mundiales. La de 2008, iniciada en EEUU con la quiebra de Lehman Brothers, el sector inmobiliario fue el más afectado, ya que fue uno de los causantes de la crisis por el colapso de la burbuja inmobiliaria. La de 2020 es totalmente diferente. La causa ha sido sanitaria. El coronavirus ha hecho que salir y consumir estuviera limitado a lo estrictamente necesario. ¿Qué pasará en esta crisis con el sector inmobiliario? 

El sector de la construcción fue uno de los más afectados al inicio del confinamiento (junto con el turismo y la hostelería), de hecho, sufrió el mayor desplome de trabajadores durante la primera quincena, una caída del 17,1%. Pero según los datos de afiliación es el que se está recuperando a un ritmo del 10,4% desde mediados de abril. En 2008, el sector de la construcción también fue el que más empleo destruyó, arrastrando a otros sectores económicos. Poco a poco, la actividad se fue recuperando de forma paulatina y, en el último lustro, alcanzó un crecimiento sostenido tanto en la demanda como en los precios de la vivienda.

“Técnicamente, la anterior fue una crisis de oferta y bastante endógena, generada por el propio sector. La de ahora es una crisis exógena y de fuerte caída de la demanda. En este sentido se trata de una crisis mucho más profunda que las anteriores”, ha opinado Ismael Clemente, ceo de Merlin Properties. En la misma línea se ha expresado Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, para quien la diferencia con la anterior crisis es que “entonces el cisne negro lo tenía el sector en su interior, mientras que ahora este cisne negro ha venido de fuera, pero ahora nos coge con mejor estructura”. 

Pedro Soria, director comercial de Tinsa, su análisis de las consecuencias producidas por la pandemia de la COVID-19 en el mercado residencial español. En su opinión, estamos ante una crisis que se produce en una economía “con unos fundamentales mucho más sólidos que en 2008”, por lo que augura que su incidencia en el sector inmobiliario “será más contenida” que en otros.

Francisco Pérez, ceo de SDIN Residencial, opina que “el problema de los promotores será la venta sobre plano. Si se ralentiza eso será un problema, porque a su vez supondrá una ralentización en el inicio de las obras, pues los bancos, para financiar un proyecto, nos exigen un porcentaje de preventas”. Lo que le conduce a la siguiente conclusión: “no creo que haya ajustes de precios generales, pero sí parciales, para acelerar el fin de la comercialización de una promoción”.

Daniel Cuervo, director general de Asprima, precisó, en un acto organizado por SIMAPRO, que una de las diferencias entre ambas crisis está en la producción. “Ahora estamos haciendo mucha menos vivienda que la que se debería hacer. Estamos en cifras inferiores, en lo que a producción se refiere, que en 1992 o 1993. Además, la deuda familiar es bastante menor y las entidades financieras están mucho más saneadas que en 2008”. Ismael Clemente, ceo de Merlin Properties, explicó que esta crisis se diferencia de la anterior, “porque la de 2008 se basó en el hiperendeudamiento y había una sobreoferta”. 

“La anterior fue una crisis de oferta y generada por el propio sector. La de ahora es exógena y de fuerte caída de la demanda"

Pero los expertos aseguran que el sector inmobiliario está mejor ahora, más saneado y no existe una burbuja con riesgo a explotar. Para Fátima Sáez del Cano, “la anterior crisis purgó el sector de agentes poco profesionales, favoreciendo una concentración empresarial que siempre aporta más transparencia y credibilidad”. Y es esta concentración, en su opinión, la que tiene que hacer “mucho más operativa en estos momentos la labor de las asociaciones del sector”.

Ferrán Font, director de estudios de pisos.com, se muestra de acuerdo en que la crisis de 2008 “fue importantísima”, pero reconoce que “dejó un sector mucho más profesionalizado, mucho más saneado”. Font se atreve incluso a sacar algo positivo a esta crisis, “y es que nos ha obligado al sector a un uso intenso de las tecnologías”. Para el directivo de pisos.com es muy importante que el sector se tecnifique “era un sector que avanzaba muy poco a poco”.

RECUPERACIÓN DEL SECTOR

La recuperación del sector después de la crisis de 2008 fue lenta. Hasta 2015 no se empezaron a ver los primeros síntomas de recuperación. Rodríguez Heredia se ha atrevido incluso a poner fecha de cierre a la crisis provocada por la pandemia de la COVID-19. “Esta fecha va a depender de cuánto tardemos empresas y Gobierno en posicionarnos como generadores de confianza, porque esta crisis sobrevenida tiene un fuerte componente psicológico”. Dependiendo de la capacidad para conseguirlo, el directivo de Azora maneja las fechas de 2021 o 2023. 

AEW, gestora de activos inmobiliarios affiliate de Natixis IM, ha analizado el sector y su salida de la crisis y una de las principales conclusiones es que, probablemente, "pasen de dos a cuatro años antes de que se alcancen los picos de demanda anteriores al covid-19 en los sectores más afectados, como el comercio minorista, las residencias y, en cierta medida, las oficinas”, lo que supone que "el sector inmobiliario recuperará los niveles previos a la crisis del coronavirus en 2022", aunque en los resultados se advierte que "algunos tipos de activos podrían tardar el doble de tiempo en recuperar la demanda que tenían antes de la pandemia".

Asimismo, AEW destaca que “se espera que el sector de la vivienda experimente un cambio estructural” con la búsqueda de vivienda a las afueras de las grandes ciudades, ya que el confinamiento ha impulsado la búsqueda de casas más grandes con espacio exterior (terraza, jardín…), una tendencia que incluso afecta al alquiler y al colectivo de los ‘millennials’. 

Los expertos de Solvia  señalan que la necesidad de mayor espacio, luminosidad y extras, así como el buen funcionamiento que está teniendo el teletrabajo en muchas empresas, incrementará el interés por comprar en ubicaciones premium alejadas del centro urbano, tanto en zonas periféricas como en municipios cercanos, como Pozuelo de Alarcón o Alcalá de Henares, en Madrid, o el barrio de Sarriá o Sant Cugat del Vallés, en la provincia de Barcelona. 

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